Vendere un immobile ricevuto per donazione

L’acquisto di un immobile con provenienza donativa espone l’acquirente al rischio di dover restituire l’immobile acquistato ai legittimari del donante vittoriosi nell’azione di riduzione e restituzione.

Al fine, dunque, di garantire certezza e stabilità alla circolazione dei beni di provenienza donativa è necessario individuare una forma di tutela degli acquirenti dal donatario.

Vediamo i principali rimedi proposti:

1. FIDEIUSSIONE BANCARIA O ASSICURATIVA:

Si garantisce l’acquirente con la prestazione di una garanzia fideiussoria rilasciata da una Banca o da un’impresa assicuratrice con termine coincidente con la scadenza del ventennio dalla stipula della donazione. Si ritiene, anche in giurisprudenza, che la garanzia fideiussoria non possa essere prestata né dal donatario (inutile in quanto il recupero del bene presso il terzo acquirente presuppone per legge l’insolvenza del donatario) né dal donante e/o dagli altri legittimari (nulla in quanto considerata elusiva del divieto di rinunciare ad i propri diritti di legittima prima dell’apertura della successione del donante).

2. RINUNCIA ALL’AZIONE DI RESTITUZIONE:

Il legittimario leso dalla donazione, dopo la morte del donante può decidere, entro dieci anni dall’apertura della successione, di agire in riduzione contro il donatario al fine di ottenere una sentenza che dichiari l’inefficacia nei suoi confronti della donazione lesiva: nel caso di esito vittorioso di tale azione di riduzione, la legge riconosce poi allo stesso legittimario un'ulteriore azione, definita di restituzione ed avente la funzione, nel caso in cui il donatario sia insolvente non avendo nel proprio patrimonio altri beni sui quali il legittimario soddisfarsi, di recuperare i beni donati anche presso terzi (si ricorda che l’azione di restituzione presso terzi è possibile solo se non sono ancora trascorsi venti anni dalla donazione). 

3. RISOLUZIONE DELLA DONAZIONE PER MUTUO CONSENSO

Trattasi del rimedio ad oggi più utilizzato. Con tale contratto da stipulare tra donante e donatario prima della vendita si risolve il contratto di donazione a suo tempo intercorso, ripristinando così retroattivamente la situazione precedente alla donazione: il donante ritorna ad essere proprietario del bene in quanto viene eliminato tra le parti (donante e donatario) il negozio di donazione precedentemente concluso.